Qué diferencias hay con Argentina y qué puede pasar con los precios locales

El acceso a la vivienda se convirtió en uno de los principales problemas económicos y sociales de España. En distintas ciudades conseguir una propiedad para comprar o alquilar se volvió cada vez más difícil por una combinación que resulta conocida: más personas buscando vivienda una construcción que no alcanza a acompañar ese crecimiento y precios que continúan subiendo.El fenómeno vuelve a poner bajo la lupa qué puede ocurrir en otros mercados que empiezan a recuperar el crédito hipotecario. Argentina atraviesa justamente una etapa de reaparición de los préstamos para vivienda después de años en los que prácticamente habían desaparecido. La pregunta es si una mayor cantidad de compradores podría terminar generando una presión similar sobre los precios.Los especialistas consultados por Clarín marcan sin embargo una diferencia central: el mercado local todavía tiene una oferta de propiedades considerable y el crédito representa una porción muy pequeña del mercado. Por eso aseguran que no hay elementos para hablar hoy de un escenario similar al español aunque sí existen algunas condiciones que conviene seguir de cerca.Crisis de vivienda en España: ¿Qué hay detrás de la suba de precios?Actualmente España enfrenta un fuerte desbalance entre la cantidad de personas que necesitan una vivienda y la oferta disponible. Entre 2021 y 2025 se acumuló una brecha de unas 750.000 viviendas entre las unidades terminadas y la creación de nuevos hogares según un informe del Banco de España. Al mismo tiempo la demanda continúa creciendo: el Instituto Nacional de Estadística (INE) proyecta que el país sumará 218 millones de hogares entre 2026 y 2041.La combinación de una oferta que no alcanza y una demanda que sigue en aumento ya tiene impacto sobre los precios. En el segundo trimestre de 2026 el valor de las viviendas aumentó 122% interanual mientras que en las propiedades usadas la suba llegó al 129% según el INE. La presión también se trasladó al mercado de alquileres especialmente en las grandes ciudades y en las zonas que concentran el crecimiento de la población y la actividad económica donde la menor disponibilidad de unidades dificulta cada vez más el acceso a una vivienda.El problema excede así la evolución de los precios y empieza a tener consecuencias sociales. La dificultad para acceder a una propiedad o conseguir un alquiler está retrasando la emancipación de los jóvenes y generando reclamos en las principales ciudades por el costo de la vivienda la falta de unidades accesibles y el avance de los alquileres turísticos. Según el INE el 443% de los jóvenes de entre 26 y 34 años vivía con sus padres en 2025 y casi la mitad de ellos señaló que no podía permitirse comprar o alquilar una vivienda.Algunos casos recientes muestran hasta qué punto el acceso a la vivienda se convirtió en un problema de fuerte impacto social. Maricarmen una inquilina de 87 años fue desalojada de su vivienda el 23 de septiembre y permanecía hospitalizada desde entonces. Su caso derivó en una acampada en la Puerta del Sol en Madrid y en reclamos para facilitar su regreso al inmueble. La mujer murió recientemente antes de poder beneficiarse del acuerdo alcanzado para recuperar su vivienda.¿Hay un paralelismo con la situación en al Argentina?Para José Rozados director de Reporte Inmobiliario este escenario está muy lejos de la situación argentina. “Estamos a años luz de lo que pasa en España” sostiene. Según explica en el país europeo la caída de la construcción de viviendas nuevas coincidió con una fuerte demanda impulsada principalmente por la llegada de trabajadores extranjeros y profesionales especialmente en determinadas zonas. Esa combinación profundizó el desbalance entre oferta y demanda y llevó a que una parte importante de quienes buscaban vivienda se volcara sobre las propiedades usadas.A esto se suma un mercado hipotecario mucho más desarrollado y una mayor participación de inversores locales y extranjeros. Por eso advierte Rozados el problema de oferta que atraviesa España no puede trasladarse directamente a la Argentina que parte de un nivel de crédito mucho menor y todavía cuenta con un stock importante de propiedades terminadas que podría absorber parte de una eventual recuperación de la demanda.Argentina: el crédito se recupera pero todavía tiene poco pesoDespués de varios años de fuerte retracción el crédito hipotecario comenzó a recuperarse en 2025 y 2026. El BCRA informó que los préstamos para vivienda continuaron creciendo en agosto aunque su peso todavía es reducido: el stock de crédito hipotecario equivale a alrededor del 2% del PBI.En 2025 se incorporaron unos 41.300 nuevos deudores hipotecarios hasta alcanzar cerca de 172.000 a septiembre todavía por debajo de los máximos de 2017-2018. A esto se suma el programa anunciado por el Gobierno para canalizar hasta $2 billones hacia créditos para primera vivienda con préstamos de hasta 150.000 UVA plazos mínimos de 15 años y una tasa máxima de UVA + 750%.Para Rozados la oferta actual permite absorber una mayor demanda sin generar en el corto plazo una fuerte presión generalizada sobre los precios. La situación podría ser diferente en zonas con menor disponibilidad como algunos sectores consolidados del corredor norte de CABA y GBA. En otras áreas sostiene el crédito puede principalmente generar operaciones que hoy no se concretan.Por su parte el economista especializado en vivienda Federico Rouco coincide en que el financiamiento todavía tiene una incidencia limitada. “Está volviendo a una mínima normalidad: que haya algo de crédito. Todavía es marginal” plantea. Sin embargo advierte que el escenario podría cambiar si los préstamos crecen de manera sostenida durante varios años.El desafío de que la oferta acompañeEl punto central será que la recuperación del crédito no se limite a impulsar la compra de propiedades existentes sino que también genere condiciones para ampliar la oferta. Rozados considera clave sostener la previsibilidad económica ampliar el financiamiento de largo plazo y fortalecer herramientas como la hipoteca y los créditos destinados a nuevos desarrollos.Rouco agrega que "una eventual recuperación del precio de las propiedades usadas podría impactar positivamente en la oferta porque convalidaría los costos de construcción de los inmuebles nuevos”.Desde el sector desarrollador Francisco Bosch cofundador de Miranda Bosch Real Estate & Art señala que el costo de construcción el valor del terreno el financiamiento los impuestos y los permisos inciden directamente en el precio de una unidad nueva. Por eso considera que el importante stock de propiedades terminadas puede absorber parte de la demanda mientras las condiciones para nuevos proyectos siguen siendo más exigentes.“En muchos casos el valor del metro cuadrado de una propiedad existente resulta más conveniente que el costo de desarrollar una unidad nueva” explica Bosch. En ese sentido plantea que el crédito debería acompañar ambos lados del mercado: facilitar el acceso a las propiedades disponibles y al mismo tiempo generar financiamiento para aumentar la oferta.Para quien está pensando en comprar en Argentina el escenario plantea una oportunidad pero también un punto de atención. Si el crédito crece de manera sostenida puede ampliar el universo de compradores y darle mayor dinamismo al mercado; si la oferta no logra acompañar ese aumento algunas propiedades (sobre todo las de mejor ubicación y precio) podrían empezar a recibir mayor presión de demanda.En cambio si el financiamiento también alcanza a la construcción el mercado tendría más posibilidades de sumar unidades y moderar ese efecto. Por eso más que anticipar una suba generalizada de precios la clave para el comprador será seguir cómo evolucionan al mismo tiempo el crédito la oferta disponible y el costo de las nuevas viviendas.SS