El nuevo mapa inmobiliario del sur porteño: dónde comprar desde US$ 1.200 el m²

Mientras en algunos de los barrios más cotizados de Buenos Aires el metro cuadrado supera los US$3.000 y hasta US$6.000 en el caso de Puerto Madero en el sur porteño todavía se consiguen propiedades con valores de referencia desde US$1.200. La diferencia de precios la disponibilidad de terrenos y la llegada de nuevos desarrollos vuelven a poner en el radar inmobiliario a zonas que durante décadas quedaron relegadas frente al crecimiento del corredor norte.La Boca Barracas y San Telmo aparecen entre los protagonistas de esta transformación. Antiguas fábricas depósitos y edificios históricos se reconvierten en viviendas oficinas y espacios gastronómicos mientras los inversores encuentran precios de entrada más bajos y rentabilidades por alquiler que en algunos casos superan el promedio de la Ciudad.“Siempre me dijeron que el sur era lejos pero el problema estuvo en la manera de mirar” expresa Mariela Blanco especialista en patrimonio urbano. En sus investigaciones destaca la riqueza intangible del sector: “En los barrios del sur de Buenos Aires hay una enorme cantidad de patrimonio que está vivo. Está en los vecinos en las costumbres en las historias que se siguen contando y en lugares que quizás no tienen la monumentalidad de otros edificios pero que son fundamentales para entender cómo se construyó la ciudad”.Allí donde hubo fábricas mercados vías ferroviarias hospitales clubes carnavales y mercados de hacienda también se construyó la identidad. Y hay ejemplos icónicos: Parque Patricios es un buen ejemplo de esto con la creación del Distrito Tecnológico la llegada de la línea H y la nueva sede del Gobierno porteño. En Barracas pasó algo interesante con el antiguo Mercado del Pescado reconvertido en el Centro Metropolitano de Diseño.Asimismo Blanco anticipa el impacto de la ex fábrica Alpargatas (Palacio Molina) sede de Casa FOA 2026: “Se convertirá en un desarrollo de usos mixtos con lofts oficinas 7.000 m² de amenities y polo gastronómico. La recuperación de un edificio de semejante escala puede convertirse en un nuevo polo de actividad y acelerar la transformación de ese sector”.Cuánto cuesta el metro cuadrado en el SurEl precio es uno de los puntos más importantes pero no es el único factor. El mercado inmobiliario del sur presenta valores menores respecto al norte donde en barrios como Palermo Recoleta o Belgrano superan los US$ 2.800 a US$ 4.000/m². Sebastián Sosa presidente y cofundador de REMAX Argentina y Uruguay plantea que hay una combinación de factores: m² inferior ubicación estratégica accesibilidad y disponibilidad de terrenos. “En San Telmo el valor ronda US$ 1.600/m²; en Barracas US$ 1.950; y en La Boca US$ 1.200 permitiendo acceder a mayor superficie con igual presupuesto” puntualiza.La brecha abre oportunidades para quienes buscan una vivienda pero también para inversores que apuestan a una futura valorización. La demanda además se concentra principalmente en unidades pequeñas.Según Horacio Ludigliani desarrollador y director de Grupo Ludigliani: “Hoy el 75% de la demanda corresponde a unidades de uno y dos ambientes. El 60% de los compradores responde al perfil de inversor de renta temporaria principalmente profesionales de entre 30 y 45 años de CABA o del interior además de extranjeros”.En el segmento de los desarrollos desde el pozo la diferencia de precios también resulta significativa. Martín Piantoni CEO de Alton Desarrollos señala: “En barrios consolidados no hay pozo por menos de US$3.200 el m². San Telmo tiene mucho para crecer propiedades para reformar y nuevos proyectos desde US$2.300 el m²”.El ejecutivo destaca que la zona atrae compradores por su conectividad el turismo y la cercanía con universidades como la UADE la UCA y la Facultad de Ingeniería de la UBA.Según Ludigliani la rentabilidad de los alquileres es otro de los factores que impulsa el interés. En alquiler tradicional La Boca rinde 958% anual y Barracas 830% frente al 594% promedio porteño. En San Telmo los alquileres temporarios alcanzan entre 8% y 14% anual en dólares.Estos rendimientos sin embargo varían según la ubicación el tipo de propiedad y la modalidad de alquiler.Martín Flachsland gerente de Marketing de Estudio Kohon expresa: “Los valores de rentabilidad oscilan entre 7% y 10%. El alquiler tradicional empieza a ser muy competitivo y equivalente al de Airbnb”.El ejecutivo también identifica una demanda sostenida de estudiantes e inquilinos temporarios que buscan unidades chicas o medianas principalmente amobladas.De fábricas y depósitos a nuevos desarrollos inmobiliariosLa recuperación de inmuebles industriales también aparece como una oportunidad para ofrecer productos diferentes de los edificios tradicionales.Marcelo Di Mario subsecretario de Integración y Desarrollo del Sur del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires destaca: “Las cáscaras y estructuras de sus edificios como galpones depósitos antiguas fábricas y casonas no existen en otras partes. Un galpón reciclado o una casona puesta en valor tienen un carácter que ninguna torre a estrenar puede fabricar”.En paralelo distintas desarrolladoras avanzan con proyectos residenciales y de usos mixtos. Entre ellos aparecen Independencia al 500 de Alton; Icon Paseo Colón Icon Boulevard Caseros y Wayra de Gewin; y Paseo Bolívar y Paseo Chacabuco de Kohon.La apuesta apunta tanto a viviendas destinadas a usuarios finales como a unidades para renta y proyectos que combinan distintas actividades.Para Flavio Galli CEO del Grupo Tueroc los edificios de usos mixtos han dado muy buenos resultados. “En el sur la apreciación entre pozo y unidad terminada es mayor en porcentaje que en Palermo y los alquileres no caen como los precios de compra” agrega.La infraestructura de transporte es otro elemento que puede influir en las decisiones de inversión.“Obras ya ejecutadas como el Paseo del Bajo reordenaron los flujos de tránsito e integraron zonas que históricamente fueron 'de borde' con polos de alto valor como Puerto Madero y el Microcentro. Hacia adelante la nueva Línea F de subte va a consolidar al sureste como un punto neurálgico dentro de la Ciudad” destaca el funcionario.Entre los proyectos de movilidad previstos también figura el TramBus T1 que conectará Pompeya con Aeroparque a lo largo de aproximadamente 20 kilómetros y permitirá combinar con distintas líneas de subte ferrocarriles y corredores de Metrobús.A esto se suman mejoras proyectadas para el Premetro y la transformación de la Autopista Dellepiane en una autopista parque.Los incentivos urbanísticos también buscan orientar las inversiones hacia zonas con menor desarrollo inmobiliario.Mali Vázquez directora ejecutiva de CEDU+AEV explica: “Hubo una decisión de planificación urbana de promover estas áreas. El nuevo Código Urbanístico incorporó la Capacidad Constructiva Adicional para generar incentivos hacia el sur y crear nuevas centralidades”.Para la directiva el desafío es que esa inversión no se limite a la construcción de nuevos edificios sino que contribuya a revitalizar los barrios y mejorar las condiciones urbanas de quienes ya viven allí.Los obstáculos que todavía frenan el desarrollo inmobiliarioPese a las oportunidades construir en el sur no siempre resulta un negocio sencillo. Los elevados costos de obra combinados con precios de venta más bajos pueden reducir significativamente los márgenes de los desarrolladores.Ignacio Carpanelli CEO de Gewin Real Estate explica esta paradoja: “Lo que es inclusivo para el comprador muchas veces termina siendo expulsivo para el desarrollador. Con costos de obra altos desarrollar donde el precio de venta es bajo deja márgenes chicos o nulos y hay proyectos que quedan sin rentabilidad”.A esta dificultad se suman las restricciones que afectan a determinados inmuebles patrimoniales y los tiempos necesarios para obtener autorizaciones.Para Alan Schachter arquitecto y consultor inmobiliario hablar del sur pensando solo en La Boca San Telmo y Barracas es acotar la mirada: “La zona sur es mucho más amplia”.El especialista considera que uno de los desafíos es encontrar mecanismos que permitan recuperar edificios históricos sin perder su valor patrimonial. “El desafío es intervenir edificios patrimoniales por trabas normativas y códigos que chocan. La norma debería tratarlos con más flexibilidad para que sigan teniendo uso” advierte.“El reciclaje patrimonial ofrece un producto único pero el riesgo de desvío en plazos y costos perjudica el margen” plantea Galli.Según el desarrollador en Barracas y San Telmo las aprobaciones en la Dirección General de Interpretación Urbanística pueden demorar entre 12 y 18 meses solo para obtener la factibilidad. También señala limitaciones vinculadas con la capacidad de la red eléctrica existente.Pero los desafíos no son únicamente económicos o regulatorios. La llegada de nuevas inversiones también plantea interrogantes sobre el impacto de la valorización inmobiliaria en los vecinos y comercios tradicionales.Desde esa perspectiva Blanco advierte: “Para evitar una gentrificación agresiva hay que mirar quién puede seguir viviendo trabajando y consumiendo en el barrio. No alcanza con que lleguen inversiones. Hay que cuidar el comercio de cercanía y procurar que las mejoras públicas beneficien también a los vecinos históricos. Una ciudad puede valorizarse sin vaciarse de identidad”.Así el futuro inmobiliario del sur porteño dependerá no solo de cuánto capital logre atraer sino también de su capacidad para transformar antiguos espacios industriales mejorar la infraestructura y sumar viviendas sin desplazar la identidad que distingue a sus barrios.SN